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23. Juli 2020 Flächenwidmungen Lesezeit 7 min
Wie der Gemeinderat eines ÖVP-Bürgermeisters den Preis eines Grundstücks jahrelang nach oben trieb und wie dadurch ein befreundeter Partei- und Ex-Gemeinderatskollege mehrere Millionen Euro verdiente.
Dieser Artikel gehört zum Projekt Flächenwidmungen und ist Teil 6 einer 6-teiligen Recherche.
Bild: Christian Lendl | Addendum

Michelhausen ist ein Ort ohne Ortskern. Er besteht lediglich aus dem Gemeindeamt, einer Raiffeisenbank und einem Kreisverkehr. Kein Café oder Restaurant schmückt das anscheinend menschenleere Zentrum der 3.000-Einwohner-Gemeinde im Bezirk Tulln, knapp eine Autostunde nordwestlich von Wien. Hier weht noch der Wind vergangener Tage – und vergangen geglaubter Machtstrukturen.

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Ausgangspunkt der Recherche war ein anonymer Hinweis über Grundstücksspekulationen und Flächenwidmungen. Mittendrin der amtierende Bürgermeister: Rudolf Friewald.

Rudolf Friewalds beruflicher Umgang mit seinem privaten Grundstück in der Ortschaft Pixendorf wirft Fragen darüber auf, wo für den Bürgermeister beim Thema Flächenwidmung die Linie zwischen Beruflichem und Privatem verläuft. Jahrelang wurde durch politische Beschlüsse der Preis dieses Grundstücks nach oben getrieben. Am Schluss hat Jörg Leitzinger, ein Freund, Partei- und ehemaliger Gemeinderatskollege des Bürgermeisters, von diesem Vorgehen mit mehreren Millionen Euro profitiert.

Laut Paragraph 50 der niederösterreichischen Gemeindeordnung muss sich ein Bürgermeister bei Abstimmungen zur Flächenwidmung enthalten, wenn eine solche – unter anderem – ein privates Grundstück von ihm betrifft. An dieses Gesetz könnte sich Rudolf Friewald am 4. Dezember 2012 nicht gehalten haben. Darauf weisen Gemeinderatsprotokolle hin, die Addendum vorliegen. Der Gemeinderat Michelhausen hat damals einstimmig und in Anwesenheit von Rudolf Friewald die Aufschließungszonen – sprich: die Bauverbote – für mehrere Grundstücke aufgehoben, auch für das damals im Eigentum von Rudolf Friewald befindliche Grundstück mit der Nummer 1446 in der Ortschaft Pixendorf, die zur Gemeinde Michelhausen gehört. Ob der Bürgermeister mitgestimmt hat oder nicht, ist aus dem Protokoll nicht zu entnehmen – und beantworten wollte der Bürgermeister die Frage danach nicht.

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„Sie verschwenden die Zeit meiner Mitarbeiter“

Eine erste Vor-Ort-Recherche führt uns am 19. Juni in das Gemeindeamt von Michelhausen. Noch wird uns Einblick in die historischen Flächenwidmungspläne gewährt, denn es besteht ein gesetzlich verankerter Anspruch darauf. Der Bürgermeister persönlich zeigte sich hingegen gegenüber Addendum unkooperativ: Im Verlauf kommt Bürgermeister Rudolf Friewald mehrmals in den Raum und will Näheres zu unseren Recherchen erfahren.

„Ich weiß nicht, was Sie wollen. Es ist alles öffentlich, und es waren alles einstimmige Beschlüsse des Gemeinderats.“ Dass ein Journalist in den Flächenwidmungsplänen seiner Gemeinde stöbert, schien den Bürgermeister zu beunruhigen. „Sie verschwenden die Zeit meiner Mitarbeiter, diese Pläne liegen alle beim Land auf.“

Auch das Land Niederösterreich konnte uns nur einen Teil der Pläne zur Verfügung stellen.

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Nach einer weiteren Vor-Ort-Recherche am 26. Juni, bei der wir Gemeinderatsprotokolle einsehen, schicken wir am 7. Juli schriftliche Fragen an Bürgermeister Friewald bezüglich der Wertsteigerung des Grundstücks durch Beschlüsse des Gemeinderats Michelhausen. Eine weitere Anfrage schicken wir am selben Tag an Jörg Leitzinger, jenen Baumeister, der knapp 20 Jahre lang gemeinsam mit Rudolf Friewald für die ÖVP im Gemeinderat Michelhausen war, und der über einen Umweg das Friewald-Grundstück gekauft und dann mit Millionengewinn verkauft hat. Nach diesen Anfragen gewährte die Gemeinde Michelhausen Addendum keinen Zugriff mehr auf die öffentlichen Dokumente im Amtshaus.

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Sie können einen Termin bekommen, frühestens im September.

Am Vormittag des 13. Juli versucht Addendum noch einmal Einsicht in die historischen Flächenwidmungspläne und Gemeinderatsprotokolle zu bekommen.

Das Gemeindeamt hat noch zwei Stunden offen, es stehen zwei Leute an. Wir fragen eine Mitarbeiterin der Gemeinde nach den Plänen und den Protokollen, sie antwortet: „Nein, in dem Raum wo die Flächenwidmungspläne sind, ist gleich eine Besprechung.“ Man könne die Pläne nicht in einem anderen Raum ansehen. Auf die Frage, wie lange die Besprechung dauern würde, sagt die Gemeindemitarbeiterin: „Sicher lange, also heute geht es nicht mehr. Sie können einen Termin bekommen, frühestens im September.“

Auf die Bemerkung, im Gesetz stehe nicht, dass man einen Termin brauche, sagt die Gemeindemitarbeiterin: „Es geht aber nicht früher.“ Bevor wir die Anfrage an den Bürgermeister geschickt hatten, war die Dokumenteneinsicht unbürokratisch gewährt worden. Danach gar nicht mehr.

Die Vorgehensweise der Gemeinde Michelhausen hat das Rechercheinteresse eher gesteigert als gemindert. Hier ein Überblick der Geschichte, wie sie sich nach heutigem Recherchestand darstellt:

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Die Gemeinde Michelhausen liegt knapp eine Autostunde nordwestlich von Wien entfernt.
Im Fokus der Geschichte steht der Ortsteil Pixendorf, an dessen Grenze auch der Bahnhof Tullnerfeld liegt. Hier befand sich auch das Privatgrundstück des Bürgermeisters Rudolf Friewald.
2003
Rudolf Friewald war von 1990 bis 2008 Abgeordneter im niederösterreichischen Landtag. Nach Amtsantritt als Bürgermeister von Michelhausen treibt Rudolf Friewald das Projekt Bahnhof Tullnerfeld voran.
Der soll ein zusätzlicher Haltepunkt für Schnellzüge zwischen Wien und St. Pölten werden. Außerdem soll er die Wiener Innenstadt für die Bevölkerung schneller erreichbar machen.
Bürgermeister Friewald kauft nach Amtsantritt im Jahr 2003 im Namen der Gemeinde für den „Wohnpark Tullnerfeld“ rund 140.000 Quadratmeter Grund an. Die Idee dahinter: in knapp 20 Minuten mit dem Zug nach Wien zu kommen, aber gleichzeitig im Grünen zu leben und damit eine neue Alternative im Wiener Speckgürtel zu bieten.
2007
Die Grundstücke des künftigen Wohnparks Tullnerfeld werden vom Gemeinderat Michelhausen umgewidmet in „BW-A“. BW-A bedeutet Bauland Wohnen mit Aufschließungszone – die gleichbedeutend mit einem zeitlich unbegrenzten Bauverbot ist, das nur der Gemeinderat aufheben kann. Mit dabei ist das private Grundstück von ÖVP-Bürgermeister Rudolf Friewald (rot markiert).
2012
Am 4. Dezember 2012 hebt der Gemeinderat Michelhausen die Aufschließungszonen „BW-A8.1“ und „BW-A8.2“ auf – und zwar einstimmig.
Damit darf auf den Grundstücken gebaut werden – bei der Widmung dabei ist auch das private Grundstück von Bürgermeister Rudolf Friewald (rot markiert).
9. Dezember 2012
Fünf Tage danach wird der Bahnhof Tullnerfeld eröffnet.
Mit dabei auch Rudolf Friewald.
Auf dem privaten Grundstück von Rudolf Friewald darf nun prinzipiell gebaut werden. Es ist zweieinhalb Kilometer Fußweg vom Bahnhof Tullnerfeld und von dort knapp 20 Minuten von Wien entfernt. Neue Umstände, die den Wert des privaten Grundstücks von Rudolf Friewald innerhalb kurzer Zeit mehr als verdoppeln.

27. Mai 2013

„Das ist eine recht spekulative Sache“, sagt Friewald im Mai 2013 dem Kurier über die Grundstücke in der Nähe des Bahnhofs Tullnerfeld – und beschwert sich darüber, dass die Grundstückseigentümer in der Nähe des Bahnhofs nicht verkaufen wollen, weil sie die Wertsteigerung ihrer Grundstücke abwarten wollen. Genau das tut aber Rudolf Friewald mit seinem privaten Grundstück.

23. Jänner 2014

Rudolf Friewald schenkt das Grundstück an diesem Tag seiner Tochter. Am selben Tag verkauft Rudolf Friewalds Tochter das Grundstück an die Leitzinger Immobilien GmbH für 1.080.690 Euro – schätzungsweise die Hälfte des damaligen Marktwertes (ca. 2,1 Millionen Euro). Der Käufer, Baumeister Jörg Leitzinger, war von 1990 bis 2010 (mit einer kurzen Unterbrechung) gemeinsam mit Rudolf Friewald für die ÖVP im Gemeinderat Michelhausen.

2015

Der Gemeinderat Michelhausen hebt für das gesamte Grundstück von Jörg Leitzinger sowie bei zwei anliegenden die Bauklasse auf „III,IV“ an. Das heißt: Auf diesen Grundstücken darf nun bis zu 14 Meter hoch gebaut werden, im Gegensatz zu den anderen Liegenschaften im Wohnpark Tullnerfeld mit der Bauklasse „I,II“, auf denen bis zu 8 Meter hoch gebaut werden darf – eine weitere wertsteigernde Maßnahme für das Grundstück mit der Nummer 1446.

2015–2018

Im Wohnpark Tullnerfeld beginnen die Bauarbeiten. Die Bauland-Wohnen-Widmung der Grundstücke ist – wie es bei Bauland oft der Fall ist – auf fünf Jahre befristet. Gebaut wird beinahe im ganzen Wohnpark – außer auf dem ehemaligen Privatgrundstück des Bürgermeisters.

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Jörg Leitzinger wartet nach dem Kauf des Grundstücks fast genau vier Jahre lang und baut nichts darauf.

Im Februar 2018 verkauft er mit seiner Leitzinger Immobilien GmbH das 16.626 m2 große Grundstück mit der Nummer 1446 für 4.500.000 Euro an die ICAP Invest Capital Partners GmbH. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von rund 271 Euro.

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Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke der Bauklasse „I,II“, die für Einfamilienhäuser geeignet ist, liegt in der Gegend bei knapp 140 Euro, sagt Norbert Supanz, Sachverständiger für Immobilienbewertung. Einen Preissprung dieser Art, für Grundstücke die auf die Bauklasse „III,IV“ angehoben werden, hält Supanz für „nicht ungewöhnlich“.

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Ein lukratives Grundstück

Politische Beschlüsse haben den Wert des (ehemaligen) Friewald-Grundstücks nach oben getrieben.

Der Gemeinderat Michelhausen hat das Grundstück mit einbezogen bei der Baulandwidmung des Wohnparks Tullnerfeld. Fünf Tage vor der Eröffnung des Bahnhofs Tullnerfeld hebt der Gemeinderat Michelhausen das Bauverbot auf – für den Wohnpark Tullnerfeld und das Privatgrundstück des Bürgermeisters.

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Auf beinahe allen Grundstücken wird in den folgenden Jahren angefangen zu bauen. Auf dem Grundstück 1446 wurde bis heute nichts gebaut.

Rudolf Friewald schenkt das Grundstück am 23. Jänner 2014 seiner Tochter, die es am selben Tag wiederum für geschätzt die Hälfte des damaligen Marktwerts an Jörg Leitzinger verkauft. Jener Baumeister, der mit Friewald knapp 20 Jahre gemeinsam für die ÖVP im Gemeinderat Michelhausen war, baut vier Jahre lang nichts auf dem Grundstück.

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Inzwischen hebt der Gemeinderat von Michelhausen noch die Bauklasse für das Grundstück von Jörg Leitzinger an, was wiederum den Wert des Grundstücks in die Höhe treibt.

Jörg Leitzinger verkauft das Grundstück schließlich im Februar 2018 für 4,5 Millionen Euro an die ICAP Invest Capital Partners GmbH. Insgesamt hat Leitzinger mindestens 2,5 Millionen Euro Gewinn mit dem Grundstück gemacht.

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Durch die Beschlüsse der politischen Gremien und den günstigen Kauf vom Bürgermeister hat dessen Partei- und ehemaliger Gemeinderatskollege sehr viel Geld verdient. Und beide schweigen dazu eisern.

Sowohl Jörg Leitzinger als auch Bürgermeister Rudolf Friewald haben auf mehrere schriftliche Anfragen nicht reagiert.

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„Das interessiert mich nicht“

Schlussendlich haben wir den Bürgermeister telefonisch erreicht: „Das interessiert mich nicht, da kriegen Sie keine Antwort. Sie stellen Fragen, die Sie auf der einen Seite nichts angehen, und auf der zweiten Seite gehen die Fragen auch mich nichts an, weil die Beschlüsse haben andere gefasst. Das ist für mich erledigt. Was soll ich dazu sagen? Es ist uralt, es ist alles rechtens. Ich habe gegen kein Gesetz verstoßen.“

Haben alle Beschlüsse tatsächlich nur die anderen gefasst? Bei der Sitzung des Gemeinderats zur Aufhebung des Bauverbots für den Wohnpark Tullnerfeld, samt dem privaten Grundstück von Bürgermeister Friewald, war er jedenfalls persönlich anwesend. Ob er bei dem laut Protokoll einstimmigen Beschluss mitgestimmt hat, ist zumindest offen. 

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Aus technischen Gründen wurde der Artikel am 23. Juli um 16 Uhr überarbeitet und aktualisiert.

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