Zuerst eine gute Nachricht: Es ist noch immer viel grüne Wiese da, hier im Nordosten von Wien. Oder, genauer gesagt, ziemlich viele Felder. Wenn man am Ortsrand, im Gewerbegebiet des Gerasdorfer Ortsteils Seyring steht und nach Norden schaut (und einmal großzügig die in einem Graben versenkte S1 ausblendet), sieht man Felder, Felder, Felder, Weinviertel, so weit das Auge reicht.

Aber es ist weniger geworden. Straße um Straße, Siedlung um Siedlung, Gewerbepark um Gewerbepark. Und einer der größten davon, das Einkaufszentrum G3, hat hier, wo die Brünner Bundesstraße die S1 kreuzt, vor inzwischen fünf Jahren eröffnet. Dem Augenschein nach läuft das Geschäft gut. Wenn wir uns von dem Weinviertler Agraridyll abwenden und umdrehen, bietet sich ein anderes Panorama: Wo noch vor zehn Jahren Ackerland war, ist jetzt ein riesiger Parkplatz – gut 4.000 Stellplätze gibt es hier, einige in einer Tiefgarage, der Großteil in einer weiten, von Kreisverkehren geordneten Flachlandschaft, gesäumt von einem Baumarkt, einem Fachmarktzentrum und dem kommerziellen Hauptact, der „G3 Mall“ mit dutzenden Shops.

„Natürlich ein Autostandort“

Weder das Bild des gut gefüllten Parkplatzes noch die eigene Präsentation des „G3“ lässt Zweifel daran, wie die Einkäufer aus Wien und Niederösterreich hierherkommen sollen:

„G3“ weist auf die Lage des Shopping Resorts Gerasdorf am Schnittpunkt dreier wichtiger Verkehrsachsen hin: Wiener Außenring Schnellstraße S1, Nordautobahn A5 und Brünner Straße B7.

Das ist naturgemäß keine Überraschung: Schon bei der Eröffnung hat der damalige Geschäftsführer festgestellt, „natürlich“ handle es sich um „einen Autostandort“. Das wurde bei der Umweltverträglichkeitsprüfung nicht als Grund gesehen, einzuschreiten – das Land Niederösterreich erteilte dem Projekt Anfang Dezember 2007 die Bewilligung. Der einzige Einspruch durch die Umweltorganisation Global 2000 scheiterte an einem Formalfehler.

Schaut man sich das G3, das letzte größere Einkaufszentrumsprojekt in der Umgebung Wiens, heute aus der Nähe an, kommt einem die aktuelle Kampagne der Österreichischen Hagelversicherung in den Sinn, die mit offenen Briefen, Plakaten und mehr gegen den massiven Bodenverbrauch mobil macht: Wie kann es eigentlich sein, dass trotz jahrelanger Warnungen vor schlecht erreichbaren Einkaufszentren am Stadtrand direkt im Schatten der Bundeshauptstadt ein völlig neues aus dem Boden gestampft wird, für das allein 20 Hektar Ackerland verloren gehen? Dass die Fläche der Einkaufs- und Fachmarktzentren noch immer wächst, und dass noch immer mehr in die Breite gebaut wird? Statt beispielsweise auf einem Bruchteil der Fläche ein Parkhaus zu errichten? (Wobei, diese Kritik schon vorausahnend, das G3 so geplant wurde, dass seine Parkflächen nicht vollständig zuasphaltiert worden sind, sondern für Flüssigkeit durchlässig.)

Dafür gibt es zwei Gründe. Der eine ist der politische: Grundsätzlich kann eine Gemeinde für ihr Ortsgebiet (oder Teile davon) auch über die bloße Widmung als Bauland hinaus Vorschriften machen, wie dort zu bauen ist – der Gemeinderat kann einen sogenannten Bebauungsplan beschließen, der bestimmte Vorschriften macht, in deren Rahmen die Baubewilligung erteilt wird. Gerasdorf hat sich jedenfalls entschieden, den Grundeigentümern keine Auflagen hinsichtlich der Parkgelegenheiten auf ihrer Fläche vorzuschreiben – und die Baubewilligung für das Einkaufszentrum so erteilt. Über den Planungsprozess und wie die Entscheidung zustande gekommen ist, will die Gemeinde heute nicht mehr offen reden – im Rathaus verweist man darauf, dass alle Fragen, auch jene zur politischen Seite, doch bitte an den Bauträger, die damalige Bank-Austria-Tochter BAI, zu richten seien. Auch die Anfrage dort – das Einkaufszentrum wird nun von einer anderen Gesellschaft betrieben und die BAI gehört heute zur „Signa“-Gruppe – bleibt unbeantwortet.

Das Fachmarktzentrum, eine günstige Investition

Die andere Sache, die großflächige Einkaufszentren am Ortsrand bedingt, ist simpel: dass sie auch heute noch ein ziemlich gutes Geschäft sind – selbst in kleineren Städten entstehen mehr und mehr Fachmarktzentren. Große, flache Gebäude mit Einzelhändlern darin und einem großen Parkplatz davor. Der Weg dorthin führt meistens über eine Umfahrungsstraße, die Einkaufsfläche liegt meist zwischen 400 und 1.000 Quadratmetern. Rechnet man die Parkplatzflächen dazu, ist schnell viel Fläche verbraucht und damit nicht mehr nutzbar.

Für die Bodenbilanz ist das schlecht. Für viele Unternehmer ist es aber ein lukratives Geschäft. Das hat laut Gunther Maier von der WU Wien einen einfachen Grund: „Die Niedrigzinspolitik will Investitionen herbeiführen, da viele Anlageformen aber nur niedrige Renditen bringen, wird gerne in Gebäude investiert, sie sind sehr sichere Anlagen.“ Das führt dazu, dass es immer mehr dieser Fachmarktzentren gibt. Besonders wer die Fläche schon im Vorhinein vermietet hat, geht mit so einem Bau kaum Risiken ein – dafür gibt es jedes Jahr sichere Mieterträge.

Karl Kienzl, stellvertretender Leiter des Umweltbundesamts, erklärt die (Un-)Kultur des Einkaufszentrums auf grüner Wiese:

Viele Investoren setzten mittlerweile auf Fachmarktzentren, deren „Einkaufserlebnis“ dem Onlineshopping als Konkurrenz den Garaus machen soll. Ein anderes Beispiel zu den weitläufigen Hallen des „G3“ in kleinerem Maßstab findet sich etwa im steirischen Hartberg, das die Situation mit den bequemen Einkaufszentren auf den Punkt bringt: Hartberg hat seit Jahren Probleme mit leer stehenden Geschäftslokalen in der Innenstadt, wie auch Medienberichte regelmäßig dokumentieren (etwa hier und hier). Selbst teure Projekte, die die Innenstadt attraktiver machen sollten, zeigen nur langsam Wirkung. Anziehend ist dafür das Einkaufszentrum Hatric, das nicht einmal zehn Minuten von der Altstadt entfernt liegt.

2005 wurde das erste Gebäude errichtet, 2013 kaufte die Firma Rutter Immobilien GmbH das Einkaufszentrum und will 25 Millionen Euro in die Erweiterung stecken. Nur vier Monate nach der Eröffnung hatte das Einkaufszentrum schon am 31. Jänner 2017 einen neuen Besitzer. Der Immofonds 1 der Union Invest zahlte 46.135.750 Euro inklusive aller Vertragskosten für das Objekt. Die Firma Rutter ist allerdings nur ein Einzelbeispiel, am Gebiet des Hatric sind unter anderem noch die MM Omega Projektentwicklungs GmbH und die FMZ Sigma Projektentwicklungs GmbH tätig: Projektentwicklungsfirmen aus dem Firmenkomplex der UniCredit, die von genau solchen Fachmarktzentren profitieren.

Die Wertsteigerung des Hatric hängt auch mit der gestiegenen Attraktivität des Standorts zusammen. Laut Maier ein typischer Verlauf: „Am Stadtrand sind Grundstücke billiger, deshalb müssen die Flächen nicht so intensiv bebaut werden, und es kann mehr Fläche genutzt werden. Wenn ein kleines Fachmarktzentrum einen Standort erschließt, sammeln sich bald Betriebe rundherum an, Kunden gewöhnen sich schnell an, diese Zentren am Ortsrand zu nutzen. Jeder neue Betrieb nutzt das und siedelt sich ebenfalls dort an.“ Der hohe Flächenverbrauch eines Einkaufszentrums führt also automatisch zu noch mehr Flächenverbrauch durch neue Betriebe, die Innenstadt wird dagegen leerer. Allerdings liegt das auch an den Gegebenheiten. In vielen dieser Einkaufszentren sind Nahversorger eingemietet, Supermärkte benötigen heute oft mehr Fläche als früher. Ein Geschäft in der Innenstadt bietet weniger Verkaufsfläche, damit auch weniger potenzielle Einnahmen. Die Ansiedlung am Ortsrand ist für diese sogenannten Big Boxes also von Vorteil, ebenso für die Grundstücksbesitzer, Projektentwickler und auch für die Gemeinden.

Gemeinden haben es schwer, Nein zu sagen

Die profitieren von neuen Betrieben nämlich hauptsächlich über die Kommunalsteuer. Das hat dazu geführt, dass Gemeinden für die Steuereinnahmen auf Neuansiedlungen von Betrieben angewiesen sind, gleichzeitig ist aber auch ein Wettbewerb zwischen Nachbargemeinden entstanden – um die bessere Infrastruktur, die niedrigeren Abgaben und auch um weniger Auflagen beim Bau. In Summe sind die Kommunen naturgemäß über jede Ansiedlung froh. Muss dafür freie Fläche verbaut werden, kümmert das in vielen Fällen kaum jemanden. Vereinfacht gesagt: Wer benötigt schon Brachflächen (über deren Verkauf an einen Bauträger sich der Besitzer in aller Regel sogar freut), wenn man Steuern erhalten kann?

Um diesen Wettbewerb einzudämmen, haben Gemeinden begonnen, sich nach und nach zusammenzuschließen. Hartberg etwa hat sich mit vier Nachbargemeinden zusammengetan, die als Wirtschaftsregion 87,5 Hektar Fläche für Betriebe anbieten – um sowohl den Wildwuchs als auch das gegenseitige Unterbieten in geordnetere Bahnen zu lenken. 

Das war der erste Artikel unseres einwöchigen Projekts zu der Frage „Verbrauchen wir zu viel Platz?“. Als Nächstes erklären wir, was Platzverbrauch überhaupt heißt – und schauen uns die Datenlage dazu an.