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Bild: Angelika Reichert | Addendum
„Das machen alle so“: Die dunkle Seite der Altbausanierung
1. Juni 2018 Wohnen Lesezeit 9 min
Wie zwei Wiener Investoren mit Altmietern Konflikte führten und anschließend auch für Käufer nicht greifbar waren, die Schadenersatz forderten: Hat das System, oder ist es nur eine bemerkenswerte Aneinanderreihung von Zufällen? Eine Recherche für Wohnungskäufer.

Am 14. Jänner 2015 unterschrieb der damals 31-jährige G. in einer Wiener Kanzlei den Kaufvertrag für seine erste eigene Wohnung. 293.000 Euro bezahlte er für das zuvor sanierte, 88 Quadratmeter große Objekt im 20. Bezirk. In den drei Jahren, die seither verstrichen sind, hat er viel über das Geschäft auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt gelernt. Und dafür tausende Euro Lehrgeld bezahlt.

Eine seiner wesentlichsten Erkenntnisse ist, dass man sich vorher genau darüber informieren sollte, von wem man kauft. Denn während die Investoren die Gewinne aus dem Projekt längst realisiert haben, wartet G. (nach gescheiterten Sanierungsversuchen durch die Verkäufer) bis heute auf die Behebung von Baumängeln und die Rückerstattung von Kosten. Obwohl ein Gericht inzwischen feststellte, dass die Wohnung mangelhaft saniert wurde, ist niemand mehr da, der zur Verantwortung gezogen werden könnte.

Aber hat er wirklich nur Pech gehabt? Unsere Recherchen ergaben, dass der Staat auf seine eigene Kasse genauer schaut als auf die seiner Bürger: Im Bereich des Abgabenrechts sorgt der Gesetzgeber schon lange dafür, dass Zahlungsverpflichtungen auch nach Auflösung einer Gesellschaft eingetrieben werden können. Etwa ausständige Steuern. Dafür sind die verantwortlichen Geschäftsführer persönlich haftbar. Bürger haben diese Möglichkeit nicht. Das Zivilrecht sieht diese Möglichkeit nicht vor.

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Das war die „Pizzeria Anarchia“

Als „Pizzeria Anarchia“ wurde 2014 ein Altbau in der Wiener Mühlfeldgasse 12 (heute Holzhausergasse 2) bekannt. Die Eigentümer, Nery Alaev und Avner Motaev, hatten zuvor eine Gruppe von Punks mittels eines (laut Kurier von damals) auf sechs Monate befristeten Mietvertrags in das Haus einquartiert. Möglicherweise absichtlich, wie Georg Niedermühlbichler, damals wie heute Präsident der Mietervereinigung, in einer Aussendung orakelte. Weil die Punks das Haus jedoch nicht mehr verlassen wollten, ersuchten die Immobilienentwickler die Behörden um Hilfe. Die Situation eskalierte, 1.700 Polizisten rückten an und nahmen 19 Besetzer fest.

Inzwischen ist das Haus saniert, die Wohnungen sind verkauft.

Zwei Namen, unzählige Firmen

Gegengezeichnet wurde sein Kauf von den beiden Immobilieninvestoren Nery Alaev und Avner Motaev. Was G. damals nicht wusste: Die beiden waren – unter anderem – in die Affäre rund um die sogenannte „Pizzeria Anarchia“ im zweiten Bezirk Wiens verwickelt. Im Sommer 2014 stürmten 1.700 Polizisten ebendort und medienwirksam ein von Aktivisten besetztes Haus, das Alaev und Motaev gehörte. Deren Umgang mit den Altmietern des zu Sanierung und Abverkauf anstehenden Objekts wurde – meistens ohne ihre Namen zu nennen – medial mehrfach als zumindest „fragwürdig“ (etwa im Internet-Medium Mokant, 1.9.2015) dargestellt. Auch seitens der Wiener Stadtverwaltung.

Für Private war und ist es schwer, die beiden ähnlich gelagerten Zwischenfällen zuzuordnen. Wie bereits erwähnt, verbergen die meisten Medien ihre Identitäten. Und auch in ihrer Unternehmerhistorie scheinen im Firmenbuch jeweils mehr als ein Dutzend ehemalige Funktionen und Beteiligungen auf, die ohne intensive Auseinandersetzung mit dem Thema keine Rückschlüsse auf ihre Geschäftsmethoden zulassen. Kurzum: Laien verlieren schnell den Überblick.

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Austria Presse Agentur vom 29.7.2014:

Die Räumung der „Pizzeria Anarchia“, eines Wohnhauses in Wien-Leopoldstadt, unter hohem Polizeieinsatz hat am gestrigen Montag für erhebliches Aufsehen gesorgt. Den Eigentümern wurden seitens der Punks Spekulationsabsichten vorgeworfen. Im Wiener Wohnbauressort wollte man auf APA-Anfrage diesen Vorwurf nicht bestätigen. Allerdings: Die Besitzer stünden schon länger unter Beobachtung der Stadt.

„Wir haben schon länger einen Fokus auf die betreffenden Personen“, so ein Sprecher von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ). Bewohner diverser Zinshäuser hätten vor einigen Jahren über Probleme und Repressalien geklagt, um sie gewissermaßen zum Auszug zu zwingen. Dazu gehörten kaputte Fenster, Probleme mit der Energieversorgung – vor allem im Winter –, unvollständig durchgeführte Reparaturen im Haus, plötzliche Mietvertragskündigungen oder auch Drohungen durch Dritte.

Passage aus dem Urteil
Mangelhaft verlegter Fußboden, der sich vom – desolaten – Estrich löst

G. jedenfalls kaufte die Wohnung im 20. Bezirk und sollte sein eigenes Lehrgeld bezahlen. Schon bald traten die ersten Mängel auf, der neue Eichenboden löste sich, Dielen brachen aus, der Estrich darunter hatte Risse. Weil Sanierungsversuche seitens der Verkäufer nicht zufriedenstellend waren, zog G. – er will nicht öffentlich in Erscheinung treten – vor Gericht. Und bekam Recht. Im Urteil ist u.a. von „groben Fehlern der Mitarbeiter der beklagten Partei“ die Rede.

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Die Kosten von 17.036,13 Euro muss er wohl trotzdem selbst tragen. Denn Alaev und Motaev taten noch während des Prozesses das, was geschäftstüchtige Immobilieninvestoren nach Angaben von G.s Anwalt immer wieder tun: Sie lösten die schadenersatzpflichtige Projektgesellschaft einfach auf. Rein rechtlich ging das Vermögen zwar auf den einzig verbliebenen Gesellschafter, die O. GmbH (die nichts mehr mit Alaev und Motaev zu tun hatte), über. Diese zahlt jedoch nicht und dürfte ebenso pleite sein. Die hier erzählte Leidensgeschichte G.s ist also kein Einzelfall.

Markus Bulgarini ist nicht irgendein Rechtsanwalt. Als Partner der Kanzlei Höhne, In der Maur & Partner gilt er als einer der Experten im Bereich Immobilienrecht. Er sagt klar und deutlich: „Jeder versucht seine Haftung möglichst einzugrenzen.“ Und die Haftung, um die es geht, ist enorm. 30 Jahre beträgt die Frist für Schadenersatz in dem Bereich. „Für Bauträger“, so Bulgarini, „ist das manchmal fatal.“ Um dem zu entkommen, würden viele die Projektgesellschaften auflösen. Völlig legal. „Wäre es anders, dann wären wohl die verkauften Wohnungen nicht mehr bezahlbar.“

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So bleiben Käufer wie G. auf den Kosten für Schäden und Verfahren sitzen. Denn die O. GmbH ist nicht greifbar. Und das, obwohl G. dafür gerade einmal ein paar Blocks weit gehen müsste. Theoretisch. Der Eigentümer der O. GmbH, ein ungarischer Staatsbürger, hat ganz in der Nähe in einer Straße mit Hausnummer 24/19a die offizielle Geschäftsadresse beim Handelsgericht angemeldet.

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Angesichts der großen Summen, die im Immobilienwesen umgeschlagen werden, klingt das zunächst nach wenig. Für Durchschnittsverdiener, die sich mit einem Wohnungskauf ohnedies stark belasten, stellt das jedoch durchaus einen Betrag dar, den wir für relevant halten. (Anmerkung der Redaktion)

Ihren Namen nennen wir hier deshalb nicht, weil daraus die exakte Adresse des Gebäudes hervorgeht.

Hier soll die O. GmbH ihren Firmensitz haben. Tür 19a gibt es jedoch nicht.
Wir klopfen an Tür Nr. 19 (im Bild links). Dort kennt man Firmenchef V. offenbar. Erreichbar sei er jedoch nicht. Wir werden an Tür 19a verwiesen. Wo die sei? „Vielleicht im Nachbarhaus.“

Wir wollen vor Ort mit ihm sprechen, finden jedoch weder eine Baufirma noch ein Büro, ja nicht einmal die exakte Tür oder einen Briefkasten vor. Im zweiten Geschoß des mehrstöckigen Wohnhauses läuteten wir bei Tür Nummer 19 (19a gibt es dort nicht). Eine Frauenstimme fragt – ohne die Tür zu öffnen – „Hallo?“ Wir stellen uns vor, sagen, dass wir V. und die O. GmbH suchen. Und nennen die Türnummer 19a dabei nicht. Die Frauenstimme sagt: „Der wohnt hier nicht. Der ist bei 19a.“ Offenbar kennt man hier V. also. Wo 19a sei, fragen wir nach. „Nicht hier, vielleicht im Nachbarhaus.“

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Kein Vermögen, kein Schadenersatz

Doch die O. GmbH, die in der Vergangenheit und nach Angaben von Käufern regelmäßig auf Baustellen von Alaev und Motaev tätig war, hat nicht nur eine Firmenadresse, die es offenbar nicht gibt. Sie hat auch kein Vermögen mehr. Zwar wurde zuletzt ein Insolvenzantrag vom Gericht abgewiesen, Geld hat G. bisher jedoch – trotz eines Exekutionsantrags – nicht gesehen.

Gekauft haben Alaev und Motaev das Haus übrigens um – laut Branchenkennern sehr günstige – 985.000 Euro. Die Summe der Verkaufserlöse für die sanierten Wohnungen betrug 2.893.688 Euro (brutto). Wie viel sie die Sanierung, bei der ebenfalls die O. GmbH beteiligt war, gekostet hat, wissen nur die beiden.

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1.908.688 Euro

Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös des sanierten Altbaus im 20. Bezirk. Die Kosten für die Sanierung durch Alaev und Motaev sind darin nicht berücksichtigt.

Ich kenne G. nicht.
Nery Alaev über G., dem er bei Vertragsunterzeichnung gegenübersaß.

Wir versuchen mit ihnen zu sprechen, wollen wissen, ob sie sich absichtlich noch während des Gerichtsverfahrens mit G. aus der Projektgesellschaft zurückgezogen haben.

Avner Motaev lässt nach mehreren Anfragen einen Mann zurückrufen, der sich als Mitarbeiter vorstellt, uns jedoch gleichzeitig mitteilt, dass er nicht für seinen Chef spreche. Ob es nicht merkwürdig sei, fragen wir ihn, dass sich Motaev und Alaev ausgerechnet dann aus einer Gesellschaft zurückziehen, wenn es unangenehm wird. „Unter uns“, sagt der Mann, „das machen doch alle so.“ Nachsatz: „Aber das ist nur meine persönliche Meinung. Ich spreche für niemanden.“ Wenn Motaev selbst nichts dazu sagen wolle, dann habe er vermutlich seine Gründe.

Nery Alaev erreichen wir – immerhin – persönlich. Seine Antwort fällt jedoch knapp aus. „Ich kenne G. nicht“, sagt er. Und weiter: „Zum Sachverhalt kann ich nichts sagen. Auf Wiedersehen.“ Und legt auf.

Dabei trägt der Kaufvertrag seine notariell beglaubigte Unterschrift. Bei der Unterzeichnung in der Wiener Innenstadt saß er G. nach dessen Aussage sogar gegenüber.

Lange Liste amtsbekannter Häuser

Umgekehrt hatte G. zu diesem Zeitpunkt keine Ahnung, dass Alaev und Motaev eine lange gemeinsame Geschichte im Zusammenhang mit Altbausanierungen verband. Zufall? Die Liste ist lang:

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Heinestraße 12

Im August 2012 wütet hier ein Brand. Laut Polizei befand sich im Hof „sehr viel Müll und Gerümpel“. Während die letzten Altmieter noch ausharren, ziehen laut der Zeitung Kurier 30 rumänische Bettler ein. Nachdem die Mieter ausgezogen sind, wird das Haus saniert und verkauft. Die Investoren: Nery Alaev und Avner Motaev.

Mühlfeldgasse 12

Das Haus der „Pizzeria Anarchia“. Altmieter sollten durch die Einquartierung von Punks zum Ausziehen bewogen werden. Am Ende wollen die Punks nicht gehen. Die Polizei räumt das Haus. Heute sind die Wohnungen längst saniert und verkauft. Die Investoren: Nery Alaev und Avner Motaev.

Siebenbrunnengasse 5

Die Altmieter werden von den neuen Eigentümern mit Räumungsklagen eingedeckt. Einzelne Wohnungen werden zu Massenquartieren, im Winter verschwinden plötzlich Gangfenster und Türen. Nach dem Auszug der Altmieter wird das Haus saniert, die Wohnungen werden verkauft. Der Investor: Nery Alaev.

Märzstraße 9

Dem Kurier erzählt ein Mieter (260 Euro für 68 Quadratmeter), wie er von den Eigentümern dazu gedrängt wurde, auszuziehen. Zunächst höflich, dann forscher: Unangemeldete Besuche folgen, im Winter wird das Wasser abgestellt, Staub und Schmutz im Haus. Anschließend folgt eine Räumungsklage. Angeblich habe der Mieter unerlaubt in der Wohnung gebaut, Nachbarn belästigt. „Alles frei erfunden“, sagte er der Zeitung. Die im Bericht nicht genannten Investoren: Nery Alaev und Avner Motaev.

Afrikanergasse 2

Auch dieser Altbau soll saniert und anschließend verkauft werden. Doch die Altmieter halten zusammen, lassen sich von den Roma-Familien, die die Bewohner offenbar zur Aufgabe bewegen sollen, nicht provozieren. Letztendlich verkaufen die Eigentümer das Haus wieder. Das Profil hat diesen besonderen Fall erzählt. Die Investoren, die letztendlich aufgaben: Nery Alaev und Avner Motaev. Dennoch hat sich die vermeintlich erfolglose Episode für die beiden ausgezahlt. Unsere Recherchen zeigen, dass sie das Haus um 600.000 Euro über dem eigenen Kaufpreis verkauften.

Das Wohnhaus im 20. Bezirk

Bevor G. seine Wohnung kaufte, hatten auch hier zahlreiche Mieter Altverträge. Doch sie gingen. Warum? Auch für diesen Standort berichteten Medien von den immergleichen Problemen: Der Müll stapelte sich immer höher, Massenquartiere für Bettler sorgten für Unruhe, schließlich hatte man sogar mit Ungezieferbefall zu kämpfen. Die Investoren: Nery Alaev und Avner Motaev.

Und dennoch: Behördlich festgestelltes Fehlverhalten konnte Alaev und Motaev bei ihren Immobilienprojekten bisher nie vorgeworfen werden. Streng genommen liegt es schließlich nicht in ihrer Verantwortung, wenn sich Bewohner aus Randgruppen danebenbenehmen und so ein ganzes Haus drangsalieren. Auch das Auflösen von Firmen ist rechtens. Verwaltung und Politik einer Großstadt wie Wien sind in diesem Fall machtlos.

Im Rathaus empfiehlt man jedoch, sich vor dem Kauf möglichst genau über die Verkäufer zu informieren. „Zum Beispiel bei der Mieterhilfe“, sagt Hanno Csisinko, Pressesprecher des seinerzeitigen Wohnbaustadtrats und jetzigen Bürgermeisters Michael Ludwig. „Wenn dort Wissen über verdächtige Aktivitäten einer Firma vorliegt, geben wir das – unverbindlich – weiter.“

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„Ich hätte nicht unterschrieben“

Für G. kommt der Rat zu spät. Er muss mit dem Schaden leben und sagt: „Hätte ich damals am Kanzleitisch gewusst, wer mir da gegenübersitzt und mit welchen Geschichten die beiden in Verbindung gebracht werden: Ich hätte nicht unterschrieben.“

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