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Eine Datenreise durch die Nation der Mieter

Wo die Mieten am höchsten und am niedrigsten sind, wo am meisten gebaut wird, warum Wien anders ist, auch beim Wohnen. Ein Überblick in Grafiken zeigt die Wohntrends in Österreich.

Daten
23.04.2018
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Österreich ist eine Nation der Mieter. Rund 45 Prozent aller österreichischen Haushalte befanden sich im Jahr 2016 in Mietverhältnissen. Damit liegt Österreich europaweit an dritter Stelle.

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Die Wiener mieten mehr als der Rest Österreichs

Wien ist anders. Das zeigt sich auch darin, wie die Wiener wohnen. Die meisten Wiener wohnen in Mietverhältnissen, Wohnungseigentum kommt bei den Wienern im Verhältnis zu Gesamtösterreich signifikant seltener vor.

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Die wichtige Rolle des Staates

Rund 57 Prozent aller österreichischen Mieter wohnen entweder in Gemeindebauten (18 Prozent) oder Genossenschaftswohnungen bzw. gemeinnützigen Bauvereinigungen04. Mit rund 30 Prozent Mieteranteil ist in Wien der Gemeindebau besonders wichtig.

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Wie treffsicher ist der soziale Wohnbau?

Das Median-Haushaltseinkommen der Mieter im Gemeindebau ist im Vergleich zu den anderen wichtigen Wohnformen am niedrigsten. Die soziale Treffsicherheit ist bei Genossenschaftswohnungen und gemeinnützigen Bauträgern weniger gut. Im Mittel haben die Bewohner im Genossenschaftsbau ein höheres Haushaltseinkommen als die Mieter in privat vermieteten Wohnungen.

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Um Haushaltseinkommen miteinander vergleichen zu können, werden sie üblicherweise durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder, die damit auskommen müssen, gewichtet. Man nennt diese Maßzahl auch das äquivalisierte Haushaltseinkommen. Es wird in Österreich anhand der EU-SILC-Erhebung hochgerechnet, in der jährlich 6.000 Haushalte zu ihren Einkommens-, Wohn- und Lebensbedingungen befragt werden.

Die privaten Mieten steigen laut Mikrozensus, sinken aber laut Maklerdaten

Mietpreise und deren Änderungen sind ein politischer Dauerbrenner. Das Problem bei dieser Debatte ist, wie so oft, die Datenlage. Prinzipiell weiß der Staat recht wenig darüber, wer wo wie viel für seine Wohnung bezahlt. Vor allem im privaten Mietmarkt ist die Datenlage eher dünn.

Die wichtigste offizielle Datenquelle für Mieten in Österreich ist der Mikrozensus der Statistik Austria. 22.500 Haushalte werden pro Quartal über ihre Lebensbedingungen befragt. Anhand dieser Quelle zeigt eine AK-Studie vom Februar 2018, dass die durchschnittlichen Mieten aller Mieter in Gesamtösterreich gestiegen und die Preissteigerungen am privaten Mietmarkt am größten sind.

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Um diese Fragen zu beantworten, werden mit dem Mikrozensus und dem EU-SILC durch die Statistik Austria stichprobenartige Befragungen durchgeführt. Die Ergebnisse dieser Befragungen werden anschließend auf die gesamte Bevölkerung hochgerechnet. Die Stichproben dieser Befragungen sind groß genug, um allgemeine Aussagen über Gesamtösterreich treffen zu können. Außerdem wird bei der Auswahl der Befragten darauf geachtet, dass die Stichprobe repräsentativ für die demografische Zusammensetzung der Gesamtbevölkerung ist. Meist sind die Teilstichproben allerdings zu klein, um ein verlässliches Bild von kleineren Mietmärkten wie beispielsweise Salzburg-Stadt oder auch nur für kleinere Bundesländer wie das Burgenland zu zeigen. Für Aussagen über den Wiener Markt sind sie jedoch groß genug.

Betrachtet man nur die neu abgeschlossenen Mietververträge in Wien und bezieht die Inflation mit ein, sind die Mietpreissteigerungen in der AK-Studie deutlich geringer. Das liegt daran, dass alte Mietverträge im Schnitt deutlich günstiger sind als neue Mietverträge. Da die alten Verträge aber immer mehr vom Markt verschwinden, wächst der Durchschnitt aller Mieten schneller als der Durchschnitt der neuen Mieten. Addendum hat eine Auswertung von 61.280 Mietangeboten einer österreichischen Maklerplattform in Auftrag gegeben. Das überraschende Ergebnis: Laut den Maklern sinken die inflationsbereinigten Mieten seit 2012.08

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Warum die Mieten in Wien wahrscheinlich langfristig weitersteigen werden

Trend 1: Befristete Mietverträge

Immer mehr Mietverträge werden im privaten Bereich nur mehr befristet abgeschlossen. 2016 waren im Österreichschnitt bereits 44 Prozent aller privaten Mietverträge befristet, 2006 nur 23 Prozent. Mit Befristungen können Vermieter an Preissteigerungen auf dem Mietmarkt partizipieren.

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Warum stellen wir nur Wien und „Restösterreich“ dar?

Prinzipiell weiß der Staat recht wenig darüber, wer wo wie viel für seine Wohnung bezahlt. Vor allem im privaten Mietmarkt ist die Datenlage nicht flächendeckend. Besonders dünn wird die offizielle Datenlage bei österreichischen Städten, Kleinstädten und Dörfern jenseits von Wien.

Die beiden wichtigsten offiziellen Datenquellen über das Thema Wohnen sind der Mikrozensus und die EU-SILC-Befragung. Beide Befragungen werden durch die Statistik Austria durchgeführt.

Diese Erhebungen sind methodisch darauf ausgerichtet, repräsentative Ergebnisse für Gesamtösterreich zu liefern. Kleinere geografische Einheiten, wie beispielsweise Salzburg-Stadt oder auch nur kleinere Bundesländer wie das Burgenland können mit diesen Erhebungen oft nicht untersucht werden. Das liegt daran, dass für interessante Subkategorien, wie etwa private Neuvertragsmieter im Burgenland, zu wenige Beobachtungen vorliegen. Es gilt prinzipiell: Je kleiner die zu untersuchende Gruppe in der Befragung, desto ungenauer auch das Ergebnis. Die Statistik Austria veröffentlicht deshalb z.B. keine Auswertungen auf Bundeslandebene mit der EU-SILC-Stichprobe und kennzeichnet Werte, die auf wenigen Beobachtungen basieren.

Aussagen über Wien sind mit beiden Datenquellen leichter zu treffen. Das liegt einerseits an der hohen Einwohnerzahl von Wien, aber auch an Wiens Doppelrolle als Stadt und Bundesland.

Das Stadt-Land-Gefälle am Mietmarkt könnte zwar prinzipiell über den Urbanisierungsgrad des Wohnorts der Befragten dargestellt werden, dann würden aber österreichweit sehr unterschiedliche Mietmärkte und Preisniveaus in den jeweiligen Kategorien zusammengefasst werden. Auch Auswertungen auf Bundeslandebene, so genug Beobachtungen dafür vorhanden sind, würden sowohl sehr ländliche Gebiete als auch sehr urbane Gebiete zusammenfassen und die Ergebnisse dadurch verfälschen.

Wir haben uns deshalb dazu entschieden, die Auswertungen mit diesen Datenquellen auf Wien und Österreich zu beschränken.

Das liegt daran, dass es einen starken Zusammenhang zwischen der Wohndauer und der Quadratmetermiete gibt. Altmieter werden vor allem in Wien stark bevorzugt. Menschen, die neue Mietverträge abschließen, müssen im Schnitt weit mehr Miete zahlen als Menschen, die ihren Mietvertrag vor langer Zeit abgeschlossen haben. Dadurch haben die Vermieter einen starken Anreiz, die Mietdauer zu beschränken.

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Der Trend der durchschnittlichen Mietvertragsdauer auf dem privaten Wohnungsmarkt ist in Wien seit 2008 leicht rückgängig. Im Vergleich zum Rest von Österreich leben die Wiener jedoch eher lange in ihren privaten Mietwohnungen: 2016 immerhin um sieben Jahre mehr als im Rest Österreichs.

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Trend 2: steigende Immobilienpreise

Seit der Finanzkrise 2008 fließt verstärkt Kapital in den Immobilienmarkt. Betongold als sichere und inflationsgeschützte Anlageform sowie historisch niedrige Zinsen führten zu starken Preissteigerungen. Die Preise für Wiener Wohnimmobilien steigen dabei im Vergleich zu Restösterreich besonders stark.

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Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in Wien weitaus stärker gestiegen sind als im Rest Österreichs, sind die Mieten auf dem privaten Markt aufgrund des strengen Mietrechts weit weniger stark gestiegen. Beide Entwicklungen sind jedoch vom allgemeinen Preisniveau (VPI) und dem Wachstum der Wiener Haushaltseinkommen entkoppelt. Sowohl Wohneigentum als auch private Mieten werden momentan um einiges schneller teurer, als die Einkommen der Haushalte wachsen. Sogar die Mieten im Gemeindebau steigen seit 2013 stärker als die Inflation.

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Trend 3: Wien wächst stark, und es wird zu wenig gebaut

Wien ist eine der attraktivsten und am stärksten wachsenden Städte Europas. Das Bevölkerungswachstum entsteht größtenteils durch Zuwanderung aus europäischen Ländern. Aufgrund des nach wie vor niedrigen Preisniveaus, der hohen Lebensqualität und der guten Lage für Ostgeschäfte zieht es viele Europäer nach Wien. Während zum Jahresanfang 2002 nur 1,57 Millionen Menschen in Wien lebten, waren es 2016 bereits 1,85 Millionen. Das entspricht einem Zuwachs von rund 270.000 Menschen, mehr als 2017 insgesamt in Graz lebten.

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Wien wird wohl auch weiterhin stark wachsen. Die Demografen der Statistik Austria schätzen in der sogenannten Hauptvariante, dass die Zwei-Millionen-Marke bereits 2025 geknackt wird. Die Hauptvariante ist die Prognose, die nach Meinung der Experten den wahrscheinlichsten Entwicklungspfad abdeckt. Nimmt man eine niedrige Zuwanderung an, würde Wien bei der 1,9-Millionen-Marke stoppen und anschließend wieder schrumpfen. In der Variante mit hoher Zuwanderung wächst Wien bis 2035 noch stärker als in der Hauptvariante.

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Die Wiener leben vor allem in Altbauten, die vor 1919 gebaut wurden. Im Rest Österreichs leben weitaus mehr Menschen in Gebäuden, die nach 1970 gebaut wurden. Das zeigt einerseits, wie groß der Bestand an Altbauten in Wien ist, andererseits aber auch, dass in Wien seit den 1970ern weniger gebaut wurde als im restlichen Österreich. Um wie viel zu wenig gebaut wurde, kann aus dieser Darstellung allerdings nicht herausgelesen werden.

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Auf jeden Fall blieb die Bautätigkeit in Wien seit dem Jahr 2012 hinter dem Bevölkerungswachstum zurück. Auf jede neu fertiggestellte Wohnung kamen im Jahr 2016 rund 4,8 neue Wiener. Das ist auch dann zu wenig, wenn man annimmt, dass die Neuankömmlinge so wie im momentanen Wiener Durchschnitt zu zweit in einer Wohnung leben.

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Ob sich alle neuen Wiener die Neubauten auch leisten können, ist fraglich. Eine von Addendum in Auftrag gegebene Auswertung von 10.678 über eine Maklerplattform angebotenen Wiener Mietwohnungen zeigt, dass privat vermietete Wohnungen die von 2014 bis 2017 fertiggestellt wurden, in allen Wiener Gemeindebezirken teurer waren als privat vermietete Altbauten. 

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23.04.2018

Das Rechercheteam

Mathias Dechant
Projektleitung

Mathias Dechant hat Rechtswissenschaften an der Universität Wien studiert. Danach Ausbildung zum Rechtsanwalt; Schwerpunkte in den Bereichen Zivilrecht, Corporate und M&A sowie IP. Er war seit den Anfängen des Studiums bis zuletzt in Wiener und Salzburger Wirtschaftskanzleien tätig.

Ralph Janik
Team Experten

Ralph Janik hat in Wien und Alcalá de Henares (Madrid) Rechtswissenschaften und Politikwissenschaft studiert. Danach Studium in internationalem Recht und Europarecht an der Universität Amsterdam. Beruflich unter anderem wissenschaftlicher Assistent an der Universität Amsterdam und an der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Wien.

Moritz Moser
Team Experten
Georg Renner
Team Recherche

Georg Renner hat Rechtswissenschaften studiert, weil er wissen wollte, wie Dinge (Staaten, Städte, die Gesellschaft …) funktionieren, was sie zusammenhält. Nachdem ihm dort kein Erfolg beschieden war, geht er dieser Frage nun journalistisch nach; zuvor bei „NZZ.at“ und „Die Presse“.

Max Thomasberger
Team Daten

Max Thomasberger hat spät berufen Volkswirtschaftslehre studiert. Im früheren Leben war er Statistiker, Musiker, Tontechniker, IT-Spezialist und Erwachsenenbildner. Jetzt sammelt, analysiert und visualisiert er Daten für den allgemeinen Erkenntnisgewinn bei Addendum.

Britta Tivan
TV

Britta Tivan ist freie Fernsehjournalistin und arbeitet seit 15 Jahren für unterschiedliche nationale und internationale TV-Sender. Ihr Schwerpunkt sind Reportagen, Nachrichten und Magazin-Beiträge in unterschiedlicher Länge. Für Addendum gestaltet die gebürtige Kärntnerin TV-Reportagen.

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Folgende Artikel gehören zum Projekt 030 Wohnen

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Im Kontext: Zwischen Wohnungsnot und Leerstand

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