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Mietrecht, Mietzins, Markt: Willkommen im Urwald

Der Dschungel an Rechtsnormen führt zu unübersichtlichen Zuständen, Preisunterschieden und sonstigen Ungleichbehandlungen auf dem Wohnungsmarkt. Ein Versuch, das Dickicht zu lichten.

24.04.2018
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Sie mieten eine Wohnung auf dem privaten Markt und möchten wissen, ob Ihr Hauptmietzins zu hoch ist? Sie haben eine Wohnung oder vielleicht gar ein ganzes Zinshaus und möchten wissen, wie viel Miete Sie verlangen dürfen? Nicht leicht zu beantworten, Ihre Fragen. Die Antworten hängen von vielen Faktoren ab. Und man muss, um zu ihnen vorzudringen, einen wahren Urwald an Rechtsnormen durchqueren.

Wohin der Weg führt, hängt nicht zuletzt davon ab, ob es sich, vereinfacht gesprochen, um eine Neu- oder um eine Altbauwohnung handeltAusnahmen bestätigen natürlich die Regel.

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Für Details siehe § 1 Mietrechtsgesetz (MRG), insbesondere Absatz 4 Ziffer 1 und 3. Darüber hinaus dürfen auch keine sonstigen Ausnahmen vorliegen, die zur Unanwendbarkeit des § 16 MRG führen – damit wäre auch das Richtwertgesetz (RichtWG) nicht anwendbar (siehe § 16 Abs 2 MRG).

So unterliegen etwa Wohnungen der Ausstattungskategorien A und B mit einer Nutzfläche von über 130 m2 nicht mehr dem Richtwertsystem. Gleiches gilt für die reine Geschäftsraummiete und bestimmte denkmalgeschützte Gebäude. Oder beispielsweise auch für das Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987: Damit wurde Zinshauseigentümern entgegengekommen, die eine öffentliche Förderung offen hatten. Wurde diese vorzeitig zurückgezahlt, konnte fortan eine angemessene beziehungsweise freie Miete (siehe jeweils unten) verlangt werden – und nicht mehr bloß eine solche nach dem Richtwertsystem (§ 16 Abs 1 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 iVm § 12 Abs 3 1. Satz Rückzahlungsbegünstigungsgesetz BGBl. Nr. 336/1971 idF BGBl. Nr. 448/1974).

Die maßgeblichen Netto-Richtwerte pro Quadratmeter sind je Bundesland unterschiedlich hoch – sie liegen seit April 2017 zwischen 5,09 Euro im Burgenland und 8,57 Euro in Vorarlberg. Dazu dürfen Zuschläge für Lage, Ausstattung, Zustand, Garten oder Abstellplätze verrechnet werden – und umgekehrt sind entsprechende Abzüge vorzunehmen.

Im Detail ist die Sache sehr kompliziert. Eine Miete zum bloßen Richtwert, also ohne Zuschläge, ist jedenfalls schwer zu bekommen. Möglich ist es etwa in Gemeindebauten in Wien – jener Stadt, in der im Vergleich zu Restösterreich die meisten Personen in alten Gebäuden gemeldet sind.

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Ab dem 1.4.2017 vermindern oder erhöhen sich die Richtwerte jedes zweite Jahr auf Basis einer in § 5 Abs 2 Richtwertgesetz geregelten Indexierung. Die weiteren Richtwerte betrugen zu diesem Stichtag: Kärnten 6,53 Euro, Niederösterreich 5,72 Euro, Oberösterreich 6,05 Euro, Salzburg 7,71 Euro, Steiermark 7,70 Euro, Tirol 6,81 Euro und Wien 5,58 Euro.

Die Regelungen finden sich insbesondere in § 16 MRG, dem Richtwertgesetz (RichtWG) und der Verordnung BGBl. II Nr. 62/2017.

Ist dieses strenge und verschachtelte Richtwertsystem nicht anwendbar, so kann man grundsätzlich den Mietzins frei vereinbaren. Das betrifft vor allem Neubauten, also nach dem 8. Mai 1945 errichtete Gebäude, wenn die vermietete Wohnung im Wohnungseigentum steht. Gleiches gilt etwa für ab dem Jahr 2002 bewilligte Dachbodenaus- oder -aufbauten, Doppel- und Einfamilienhäuser und Wohnungen, die nur für ein halbes Jahr wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsels vermietet werden (siehe § 1 MRG).

In manchen Fällen darf jedoch trotzdem nur ein „angemessener Mietzins“ verlangt werden. Dazu müssen ähnliche Wohnungen in ähnlicher Lage miteinander verglichen werden – im Zweifel die Arbeit eines Sachverständigen. Umfasst sind neben anderen Neubauwohnungen auch bestimmte Altbauwohnungen über 130 Quadratmeter, Wohnungen in bestimmten, denkmalgeschützten Gebäuden oder Geschäftsräumlichkeiten (vgl. § 16 Abs 1 MRG).

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Weitere Beispiele wären Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, aber auch Dienstwohnungen oder Zweitwohnungen zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung.

Ergo: Es ist kompliziert

Ob größere Freiheit bei der Vereinbarung im Bereich von Neubauten oder komplexes Richtwertsystem bei Altbauten: Es ist für den Laien in der Regel unmöglich, genau zu bestimmen, ob seine Miete noch rechtskonform ist oder bereits zu hoch – ist Letzteres der Fall, kann man sich die Differenz gerichtlich oder über eine vorgelagerte, kostenlose Schlichtungsstelle zurückholen. Neben Rechtsanwälten sind diverse Interessenvertretungen – etwa die Mietervereinigung, der Mieterschutzverband oder die Mieter-Interessens-Gemeinschaft-Österreichs (MIG) – in diesem Bereich aktiv.

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Das liebe Geld

Die ungebrochene Nachfrage nach solchen Beratungsleistungen – sogar in der Wiener U-Bahn wird dafür geworben – dürfte neben der Undurchschaubarkeit des Mietrechts nicht zuletzt einen Grund haben: Wer einen immer größeren Teil seines Einkommens für das Wohnen ausgeben muss, wird früher oder später die Zulässigkeit der Höhe nachprüfen lassen. Im Detail ist die Geschichte sehr kompliziert01, und es bedarf einer differenzierten Betrachtung08, aber sehen Sie selbst:

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Allerdings ist große Vorsicht geboten. Mitunter kommt man nämlich zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen, je nachdem, welche Datenquelle man heranzieht, wie man am nachfolgenden Beispiel der Mietpreisentwicklung in Wien sieht:

So einfach, wie teils berichtet, ist die Sache mit den steigenden Mietpreisen also keineswegs. Fest steht jedoch, dass nicht alle Mieter gleich behandelt werden, und selbst innerhalb eines „Miettyps“ bestehen Unterschiede.

Mietzins für den Frieden

Es ist beispielsweise keine Seltenheit, dass Mieter, die einen niedrigen, einstelligen Eurobetrag pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen, Tür an Tür mit solchen wohnen, bei denen für dieselbe Fläche ein Vielfaches fällig wird. Der Grund liegt in „Altmietverträgen“ zu sehr günstigen Konditionen.

Wohnungen zum sogenannten Kategoriezins, der sogar noch unter dem Richtwertmietzins liegt, sind zwar äußerst selten geworden. Und auch Verträge auf Basis des im letzten Friedensmonat vor dem Ersten Weltkrieg eingeführten „Friedenszins“04 sind lange Vergangenheit. Neuabschlüsse sind nicht mehr möglich, außerdem wurde Vermietern in den 1980er Jahren die Möglichkeit eingeräumt, diese Mieten bis zu einem gewissen Niveau anzuheben.

Ungeachtet dessen dürften aber einigen Berichten zufolge allein in Wien nach wie vor viele zehntausend Altmietverträge zu sehr günstigen Konditionen bestehen.

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Perpetua (im)mobilia

Das könnte vor allem daran liegen, dass ein Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf Angehörige des Mieters übergehen kann. Dadurch können die Mietkonditionen übernommen werden, eine Mietzinserhöhung ist nur sehr eingeschränkt möglich.

Voraussetzung ist zwar unter anderem, dass die Angehörigen eine bestimmte Zeit mit dem bisherigen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Allerdings ist der Gegenbeweis oft schwer zu erbringen – so schwer, dass nicht selten Detektive zum Einsatz kommen.

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Siehe §§ 12 (Abtretung des Mietrechts) und 14 (Mietrecht im Todesfall) MRG. Regelungen zu Mietzinsanpassungen finden sich insbesondere in den §§ 46 (Wohnungen) und 46a (Geschäftsräumlichkeiten) MRG. Darüber hinaus kommt es unter bestimmten Voraussetzungen bei Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens zu einem Eintritt in den Mietvertrag (§ 12a MRG). Außerhalb des MRG geht der Mietvertrag im Todesfall des Mieters mit Einantwortung auf die Erben über, beide Vertragsparteien können den Vertrag sodann jedoch kündigen.

Schlechte Geschäfte

Auch mit solchen, sehr günstigen „Altmietverträgen“ wird von Vermieterseite immer öfter betont, dass das Vermieten von Altbauten teils nicht mehr rentabel sei.

Manche gehen noch weiter: Weil für Wohnungen im Richtwertsystem weniger Miete verlangt werden könne als für andere auf dem „freien Markt“, und weil die Richtwerte je Bundesland unterschiedlich hoch seien, sei das Grundrecht auf Eigentum verletzt, Eigentümer von Altbauten würden diskriminiert. Sogar der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) wurde Berichten zufolge mit dieser Problematik befasst.

Im Gespräch betonen Vermieter, dass das auch den Mietern schade: Altbauten könnten nicht mehr saniert werden – etwa wenn es um teure Wärmeisolierungen geht. Manche Wohnungseigentümer würden sich überhaupt für den Leerstand entscheiden. Die Datenlage ist unbefriedigend, aber Schätzungen zufolge stehen in Österreich zehntausende Wohnungen leer. Neben Vermietern, Mietern und der Umwelt würde, sagen Kritiker, auch das Stadtbild durch den Abriss von Gründerzeit-Häusern leiden.

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Eine aktuelle Studie kam Berichten zufolge zu dem Ergebnis, dass rund 8400 Wohnungen in Vorarlberg leer stehen würden. Viele nannten die Komplexität des Mietrechtssystems, Ärger mit den Mietern, die Angst, diese „nicht mehr loszuwerden“ sowie die hohe Steuerbelastung als Gründe für die Nichtvermietung.

Alte Gebäude bringen weniger

Die Daten, die Addendum von Maklerseite vorliegen, geben den Kritikern eher recht. Sie zeigen am Beispiel von Wien, dass der durchschnittliche Mietzins in vor 1945 erbauten Gebäude unter dem liegt, der für Wohnungen in Objekten zu bezahlen ist, die zwischen 2014 und 2017 gebaut wurden.

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Ob auch Richtwertmietzinse für Vermieter weniger lukrativ sind, kann aufgrund der Komplexität des Systems nicht abschließend gesagt werden. Allerdings ist, wenn man einige Parameter, bei deren Vorliegen mit hoher Wahrscheinlichkeit das Richtwertsystem zur Anwendung kommt, laut Maklerdaten auch hier eine Tendenz feststellbar – vor allem für Wien.

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Alte Mietverträge sind billiger

Profiteure des Systems sind Mieter mit lang laufenden Mietverträgen. Je länger ein Mietvertrag läuft, desto weniger ist im Durchschnitt zu bezahlen.

Kein Wunder, dass unbefristete Mietverträge heiß begehrt sind. Außerdem sind Mieter mit unbefristeten Mietverträgen schwerer loszuwerden, als wenn ein Vertrag „ausläuft“. Mietverträge über (Altbau-)Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, kann der Vermieter überhaupt nur aus einem wichtigen Grund – etwa bei qualifiziertem Zahlungsverzug – kündigen, und das nur gerichtlich.

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Trend zur Befristung

Aus Vermietersicht spricht also alles gegen die Vergabe unbefristeter Mietverträge. Wenig verwunderlich, dass ihre Zahl stark im Sinken begriffen ist.

Neu zuziehende oder umziehende Personen sind damit die Leidtragenden der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt. Es handelt sich dabei keineswegs um ein österreichisches Unikum, wie ein Blick zu unseren deutschen Nachbarn zeigt.

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Lauter Verlierer

Es scheint in diesem Spiel viele Verlierer zu geben: Mieter, Vermieter, manchmal beide. Von einer Durchforstung des Mietrechtsurwalds könnten beide Seiten profitieren. Vorschläge gäbe es zur Genüge.

Während sich manche für eine stärkere Liberalisierung des Marktes einsetzen, sehen andere noch stärkere Beschränkungen der Privatautonomie – etwa Mietzinsobergrenzen – als Mittel der Wahl. Grundsatzdebatten, die keineswegs nur hierzulande geführt werden, sondern etwa auch in den USA (beziehungsweise in einigen ihrer Bundesstaaten) oder auch in der Bundesrepublik Deutschland. Eine Vereinheitlichung des Mietrechts und die Beseitigung von nur historisch erklärbaren Ungleichbehandlungen erscheint vielen dringend geboten.

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Einige Reformansätze finden sich im aktuellen Regierungsprogramm. Man liest von De-Regulierung, fairem Interessenausgleich und marktkonformen Mieten. Ob sich der Mietrechtsurwald in der laufenden Legislaturperiode tatsächlich lichten wird, steht auf einem anderen Blatt. 

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Einerseits soll eine grundlegende Reform des Mietrechts durch Experten im Rahmen eines „Mietrechts-Konvents“ erarbeitet werden, eingeleitet durch eine parlamentarische Enquete. Andererseits sollen bestimmte Maßnahmen bereits vorab im geltenden MRG novelliert werden. So sollen etwa längerfristige Mietverhältnisse gefördert und gleichzeitig kurzfristige(re) erlaubt, eine eigene Gewerbeberechtigung für tageweise Vermietungen geschaffen und die Eintrittsrechte der §§ 12 und 14 MRG zur Hintanhaltung von Missbrauch reformiert werden. Außerdem ist die Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln vorgesehen. (S. 47 bis 49 des Regierungsprogramms)

Das Rechercheteam

Mathias Dechant
Projektleitung

Mathias Dechant hat Rechtswissenschaften an der Universität Wien studiert. Danach Ausbildung zum Rechtsanwalt; Schwerpunkte in den Bereichen Zivilrecht, Corporate und M&A sowie IP. Er war seit den Anfängen des Studiums bis zuletzt in Wiener und Salzburger Wirtschaftskanzleien tätig.

Ralph Janik
Team Experten

Ralph Janik hat in Wien und Alcalá de Henares (Madrid) Rechtswissenschaften und Politikwissenschaft studiert. Danach Studium in internationalem Recht und Europarecht an der Universität Amsterdam. Beruflich unter anderem wissenschaftlicher Assistent an der Universität Amsterdam und an der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Wien.

Moritz Moser
Team Experten
Georg Renner
Team Recherche

Georg Renner hat Rechtswissenschaften studiert, weil er wissen wollte, wie Dinge (Staaten, Städte, die Gesellschaft …) funktionieren, was sie zusammenhält. Nachdem ihm dort kein Erfolg beschieden war, geht er dieser Frage nun journalistisch nach; zuvor bei „NZZ.at“ und „Die Presse“.

Max Thomasberger
Team Daten

Max Thomasberger hat spät berufen Volkswirtschaftslehre studiert. Im früheren Leben war er Statistiker, Musiker, Tontechniker, IT-Spezialist und Erwachsenenbildner. Jetzt sammelt, analysiert und visualisiert er Daten für den allgemeinen Erkenntnisgewinn bei Addendum.

Britta Tivan
TV

Britta Tivan ist freie Fernsehjournalistin und arbeitet seit 15 Jahren für unterschiedliche nationale und internationale TV-Sender. Ihr Schwerpunkt sind Reportagen, Nachrichten und Magazin-Beiträge in unterschiedlicher Länge. Für Addendum gestaltet die gebürtige Kärntnerin TV-Reportagen.

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