Wohnen wird immer teurer. Die Meldung der Arbeiterkammer vom Februar bestätigt, was viele subjektiv erleben. Vor allem in Wien steigen die Mieten der privat angebotenen Wohnungen weit stärker als die Inflation und die Haushaltseinkommen.
Von 2008 bis 2016 steigen die Quadratmetermieten des gesamten privaten Wiener Mietbestands um insgesamt 53 Prozent. Neu abgeschlossene private Mietverträge wurden im selben Zeitraum um 36 Prozent teurer – eine nicht ganz so große Steigerung, aber immer noch klar über dem Wachstum der Haushaltseinkommen und der Inflationsrate. Sogar die Mieten im Gemeindebau steigen der AK-Studie zufolge stärker als die Inflationsrate.
Die Frage, welche Arten von Wohnungen die Preise antreiben, beantwortet die Studie nicht. Darum haben wir eine alternative Datenquelle auswerten lassen. Das Ergebnis widerspricht dem der Studie der Arbeiterkammer: Die Mieten für vermakelte Wohnungen sinken in Wien seit 2012.
Einige wichtige Fragen bleiben in der AK-Studie jedoch offen und können mit verwendeten Datenquellen kaum beantwortet werden:
Auf der Suche nach Antworten wird klar: Der Staat weiß erstaunlich wenig darüber, wer wo wie viel für welche Wohnung zahlt. Vor allem im privaten Bereich ist die Datenlage dünn. Mit den beiden wichtigsten offiziellen Quellen können die meisten unserer Fragen nicht beantwortet werden.
Die beiden wichtigsten offiziellen Datenquellen über das Thema Wohnen sind der Mikrozensus und die EU-SILC-Befragung. Beide Befragungen werden durch die Statistik Austria durchgeführt. Diese Erhebungen sind prinzipiell darauf ausgerichtet, repräsentative Ergebnisse für Gesamtösterreich zu liefern. Kleinere geografische Einheiten, wie beispielsweise Salzburg-Stadt oder auch nur kleinere Bundesländer wie das Burgenland können mit diesen Erhebungen oft nicht untersucht werden. Das liegt daran, dass für interessante Subkategorien, wie etwa private Neuvertragsmieter im Burgenland zu wenige Beobachtungen vorliegen. Es gilt prinzipiell: Je kleiner die zu untersuchende Gruppe in der Befragung wird, desto ungenauer wird auch das Ergebnis. Die Statistik Austria veröffentlicht deshalb z.B. keine Auswertungen auf Bundeslandebene mit der EU-SILC-Stichprobe und kennzeichnet Werte, die auf wenigen Beobachtungen basieren.
Grundlage für die Auswertung sind Daten von JUSTIMMO, einer der wichtigsten Anbieter für Maklersoftware in Österreich. Die Auswertung wurde von der Firma DataScience Service GmbH durchgeführt, die auch den Immobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank erstellt. Die Daten basieren nicht auf Listungen im Internet, sondern auf internen Verwaltungsdaten der Makler, es fließen deshalb auch nicht im Internet gelistete Wohnungen in die Ergebnisse ein.
Eine alternative Datenquelle findet sich im privaten Bereich. Makler wissen Bescheid, welche Wohnungen sie wem zu welchem Preis anbieten und vermieten. Viele Makler verwenden die Software JUSTIMMO, deren Anbieter uns 61.280 Mietangebote für den Zeitraum 2012 bis 2017 auswerten lässt. Das Ergebnis: Inflationsbereinigt sinken die Quadratmetermieten. Außerdem sind die Wiener Quadratmetermieten in diesem Datensatz um einiges höher als in der AK-Studie.
Die Datenquelle der AK-Studie ist solide: Im Mikrozensus der Statistik Austria werden pro Quartal insgesamt 22.500 Haushalte in ganz Österreich über ihre Lebensbedingungen befragt. Es wird sorgfältig darauf geachtet, dass die Zusammensetzung der Mikrozensus-Stichprobe der tatsächlichen demografischen Zusammensetzung Österreichs entspricht. Man spricht hier auch von einer repräsentativen Stichprobe.
Die zugrundeliegende Methodik der Studie ist jedoch nicht vollständig nachvollziehbar. Auf grundlegende Nachfragen zur Methodik hat die AK bis Redaktionsschluss nicht reagiert.
Die Arbeiterkammer lässt nach Addendum-Anfrage offen, wie Kategorie „Neuvertragsmieten“ in der AK-Studie definiert ist. Das ist ein nicht unwesentliches Detail. Die Statistik Austria veröffentlicht beispielsweise nur Mietpreise für Mietverträge, deren Abschlussjahr höchstens zwei Jahre vor der Befragung liegen. Sie wählt diese recht weite Definition von „Neuvertragsmieten“, um überhaupt genug Beobachtungen in der Mikrozensus-Befragung zur Berechnung der durchschnittlichen Quadratmetermieten zur Verfügung haben. Addendum wurde auf Anfrage nicht mitgeteilt, aufgrund wie vieler Beobachtungen die Mietpreise in der AK-Studie berechnet wurden. Die AK führt außerdem eine Gewichtung der Mittelwerte „mit den Wohnungsgrößen“ durch. Wie diese Gewichte gewählt wurden und wofür diese korrigieren sollen, bleibt in der AK-Studie ebenfalls offen.
Die AK gibt auch nach Anfrage von Addendum keine Standardfehler für ihre Zeitreihen heraus. Damit suggeriert die AK eine Genauigkeit in ihren Ergebnissen, die mit der von ihr verwendeten Methode und Datenquelle nicht machbar ist. Wie bei jeder Befragung gibt es auch im Mikrozensus sogenannte Stichprobenfehler. Diese Fehler werden immer größer, je kleiner die Untergruppe der Stichprobe wird, die untersucht werden soll. Wiener Mieter, die nur am privaten Markt mieten und die am Befragungszeitpunkt einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, könnten bereits eine eher kleine Teilstichprobe des Mikrozensus darstellen. Damit können auch die Ergebnisse, die für diese Gruppe kommuniziert wurden, ungenau sein. Wie ungenau diese Schätzungen tatsächlich sind, wird aber in der AK-Studie nicht angegeben.
Auch die Maklerdaten haben eine gute Datenqualität und vor allem hohe Fallzahlen: Für das Jahr 2015 könnten sie um die 28 Prozent des privat vermieteten Wiener Wohnungsmarktes abdecken, in späteren Jahren sogar mehr. Sie sind jedoch nur für die Kunden der Maklersoftware repräsentativ. Aufgrund der hohen Fallzahlen kann man aber davon ausgehen, dass sie den Maklermarkt insgesamt sehr gut abbilden. Das liegt auch daran, dass sich Makler in ihrer Preissetzung gegenseitig beobachten und beeinflussen.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen den Quellen ist, dass auf den Makler-Markt höherwertigere Wohnungen gelangen, während im Mikrozensus eine Stichprobe aller neu vermieteten Wohungen abgebildet wird.
Spricht die AK-Studie von Neuvertragsmieten, ist darauf zu achten, dass im Mikrozensus auch Verlängerungen von befristeten Mietverträgen als neue Mietverträge gezählt werden. In den Maklerdaten tauchen im Gegensatz dazu nur Wohnungen auf, die tatsächlich neu über den Markt angeboten wurden. Dadurch könnte ein wesentlicher Teil der Preisunterschiede zwischen den beiden Auswertungen erklärt werden, da Verlängerungen von Befristungen günstiger sein können, als gleichwertige Wohnungen neu zu mieten.
Eine Schwäche der Maklerdaten ist, dass sie größtenteils Angebotsdaten beinhalten, während der Mikrozensus nur tatsächlich abgeschlossene Mietverhältnisse enthält. Mindestens 30 Prozent der Mietverträge in den ausgewerteten Maklerdaten sind jedoch auch sicher zum angebotenen Preis abgeschlossen worden. Falls die Angebotspreise systematisch höher sind als die tatsächlich abgeschlossenen Mieten, könnte das einen Teil der Preisunterschiede und der unterschiedlichen Preisdynamik erklären. Eine Schwäche der AK-Studie ist, dass sie keine Schwankungsbreiten für ihre Ergebnisse angibt, auch damit könnten die Unterschiede teilweise erklärt werden.
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Verbands der Österreichischen Immobilienwirtschaft, sieht seine Markteinschätzung durch die Addendum-Ergebnisse aus zweierlei Gründen bestätigt: „Es handelt sich um Angebotsdaten eines höherpreisigen Segments, die geringerpreisigen Wohnungen schaffen es gar nicht auf eine Plattform. Gerade der höherpreisige Mietsektor hat in den vergangenen beiden Jahren durchaus eine Dämpfung erhalten, rückläufige Preise sind auch aus unserer Wahrnehmung gegeben.“
Das ist eine Einschätzung, die Karin Wagner, Ökonomin bei der Oesterreichischen Nationalbank und Expertin für Immobilienwirtschaft, teilweise teilt. Auch sie vermutet, dass vermakelte Wohnungen qualitativ besser sind und damit höhere Mieten erzielen, während schlechtere Wohnungen nicht auf diesen Markt gelangen.
Die AK ist jedenfalls der Meinung, dass die Ergebnisse der Maklerdaten-Analyse nicht im Widerspruch zu ihrer Studie vom Februar 2018 stehen. Es lägen „schlichtweg keine vergleichbaren Studien vor“, da Angebote von Kunden einer Firma mit tatsächlich abgeschlossenen Verträgen im Mikrozensus verglichen würden. Nach Ansicht der AK könnten die vermakelten Wohnungen im Schnitt größer sein als die Wohnungen, die in der Stichprobe des Mikrozensus auftauchen und damit für „Durchschnittsverdiener eher unleistbar“ seien. „Vergleichsweise günstige Wohnungen“ müssten in der Regel eher nicht vermakelt werden, sie fänden über andere Wege ihre Mieter.
Grundlegende Fragen über die Methodik der AK-Studie und die Schwankungsbreite der kommunizierten Ergebnisse, die eine genauere Einschätzung der Studienqualität ermöglichen würden, hat die AK bis Redaktionsschluss nicht beantwortet.
Die Arbeiterkammer lässt nach Addendum-Anfrage offen, wie die Kategorie „Neuvertragsmieten“ in der AK-Studie definiert ist. Das ist ein nicht unwesentliches Detail. Die Statistik Austria veröffentlicht beispielsweise nur Mietpreise für Mietverträge, deren Abschlussjahr höchstens zwei Jahre vor der Befragung liegen. Sie wählt diese recht weite Definition von „Neuvertragsmieten“, um überhaupt genug Beobachtungen in der Mikrozensus-Befragung zur Berechnung der durchschnittlichen Quadratmetermieten zur Verfügung haben. Addendum wurde auf Anfrage nicht mitgeteilt, aufgrund wie vieler Beobachtungen die Mietpreise berechnet wurden. Die AK führt außerdem eine Gewichtung der Mittelwerte „mit den Wohnungsgrößen“ durch. Wie diese Gewichte gewählt wurden, bleibt in der AK-Studie ebenfalls offen.
Die AK gibt auch nach Anfrage von Addendum keine Standardfehler für ihre Zeitreihen heraus. Damit suggeriert die AK eine Genauigkeit in ihren Ergebnissen, die mit der von ihr verwendeten Methode und Datenquelle nicht machbar ist. Wie bei jeder Befragung gibt es auch im Mikrozensus sogenannte Stichprobenfehler. Diese Fehler werden immer größer, je kleiner die Untergruppe der Stichprobe wird, die untersucht werden soll. Wiener Mieter, die nur am privaten Markt mieten und die zum Befragungszeitpunkt einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, könnten bereits eine eher kleine Teilstichprobe des Mikrozensus darstellen. Damit können auch die Ergebnisse, die für diese Gruppe kommuniziert wurden, ungenau sein. Wie ungenau diese Schätzungen tatsächlich sind, wird aber in der AK-Studie nicht angegeben.
Das einzig seriöse Fazit der Recherche: Ob und für wen die Mietpreise am privaten Mietmarkt steigen oder fallen, kann nicht eindeutig beantwortet werden. Je nach Erhebungsmethode und Datenquelle steigen oder sinken die Preise. Für das hochsensible Thema Mietpreise gibt es keine eindeutigen und konsistenten Datenquellen.
Matthias Dechant (Projektleitung) 
Ralph Janik (Team Experten) 
Moritz Moser (Team Experten) 
Georg Renner (Team Recherche) 
Max Thomasberger (Team Daten) 
Britta Tivan (TV)
